Вопрос управления многоквартирными домами является одной из самых актуальных проблем Баку. Как выясняется, построить и сдать в эксплуатацию жилой дом – это только полдела. Ибо зачастую состояние даже новостроек столицы оставляет желать много лучшего. И причина тому - бесхозное отношение к домам. Сами жильцы самоорганизовываться не могут, а сторонние управленцы если и заинтересованы в чем-то, так только в личных доходах, а вовсе не в организации нормального управления.

Хотя по закону все выглядит довольно просто. Форма управления в соответствии с «Жилищным кодексом» определяется общим собранием собственников квартир и нежилых помещений. Таких форм три - непосредственное управление общим собранием, назначение управляющей организации и учреждение товарищества (общества) собственников жилья (mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti).

И если в течение года собственники не могут определиться с формой управления, то муниципалитет должен назначить управляющую организацию на конкурсной основе.

Впрочем, просто оказывается только на бумаге. На практике же «старостройками» продолжают управлять, казалось бы, уже упраздненные ЖЭКи, а новостройками – построившие их строительные компании, то есть жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Правда, последние довольно часто делают это посредством аффилированных компаний в форме обычных обществ с ограниченной ответственностью (ООО), поскольку закон обязывает ЖСК после завершения строительства самоликвидироваться.

Но, увы: нашим строительным «акулам» мало доходов, которые они имеют от строительства, так они хотят еще получать «навар» от управления домами. А потому передают дела своим же, аффилированным компаниям, которые и управляют домами без всяких муниципалитетов и общих собраний. И поскольку потребителям, то есть жильцам, явно не до этих юридических нюансов, управление домами постепенно переходит в руки незаконного образования.

Однако в последнее время жильцы все чаще протестуют против произвола строительных компаний, и протесты эти постепенно начинают приобретать форму судебных тяжб, инициатором которых выступил известный адвокат Акрам Гасанов, начавший серию судебных процессов с многоквартирного дома 14А в Хатаинском районе по улице Туси, в котором он живет.

История Акрама Гасанова во многом поучительна, а потому заслуживает внимания.

По словам адвоката, обычно жильцы протестуют, когда застройщик поднимает цены за обслуживание дома, либо когда уровень этого обслуживания из рук вон плох. Но они не могут объединиться так, чтобы выразить волю большинства официально. В том числе потому, что значительная часть квартир заселена не собственниками, а квартирантами. А застройщик тем временем продолжает без всякого на то права управлять зданием и собирать с жильцов плату, значительная часть которой идет не на благоустройство здания, а непосредственно в карман застройщика.

Так вот, Гасанову удалось прогнать застройщика из своего здания (речь идет об ООО Komfort Yaşam, принадлежащим строительному магнату Новрузу Зейналову). Адвокат обратился в суд с требованием отстранить застройщика от управления в здании, доказав, что для подобного иска ему не надо заручаться поддержкой большинства жильцов, поскольку общие части здания - подвал, крыша, лифты и т.п. - находятся в долевой собственности всех собственников квартир. Поэтому каждый собственник вправе потребовать восстановления своего нарушенного права. Другими словами, не жильцы, а именно застройщик должен доказать, что управляет зданием на законном основании.

Понятно, что Акраму Гасанову пришлось нелегко, но после двухлетних (!) судебных баталий ему удалось прогнать зарвавшегося застройщика, и теперь собственники квартир организовывают свое товарищество.

Но было в высшей степени наивно предполагать, что застройщики вот так сразу сдадут свои позиции. Они яростно сопротивляются и нередко находят поддержку в лице некоторых судей. Кстати, все тот же адвокат Гасанов сообщил об аналогичном деле, связанном с многоквартирным домом по адресу Баку, улица А. Гусейнова, 7, которое он сейчас ведет.

Истцами в этом деле являются около сорока жильцов. Все они офицеры в отставке, ветераны Карабахской войны. Их зданием многие годы незаконно управляют две компании - «MKS-3» и «MKS-4», которые, почуяв неладное, оформили в феврале прошлого года «проведенное заочное общее собрание собственников квартир». Однако Гасанов утверждает, что оформлено это было с многочисленными правонарушениями.

Впрочем, суть даже не в этом.

В соответствии со статьей 141.10 «Жилищного кодекса» у многоквартирного дома может быть только одна управляющая организация. Тем не менее судья Насиминского районного суда Рамин Халилов отказал ветеранам войны в удовлетворении иска, не усмотрев правонарушения в том, что их домом управляют одновременно две компании. Свою позицию Халилов обосновал беспрецедентным для юриспруденции аргументом - поскольку у обеих компаний один и тот же владелец, директор, адрес и т.п., то это - одно лицо.

Другими словами, 1+1 в данном случае равняется… одному!

Поразительная «арифметика», особенно если учесть, что истцы просили Халилова выявить, почему, собственно, одно лицо управляет домом посредством двух компаний. Не для того ли, чтобы не платить налоги путем снижения оборота? Однако судья так и не удосужился дать исчерпывающий ответ и, по сути, легализовал сомнительную налоговую схему.

В настоящее время это дело находится в Бакинском апелляционном суде в производстве судьи Фуада Бабаева. Так что было бы интересно узнать, как вышестоящая судебная инстанция оценит юридические трактовки судьи Халилова.

Впрочем, изощрения судей в этом вопросе являются производной от поразительной настойчивости застройщиков, которые так просто от фактически дармовой прибыли не откажутся. Да и как отказаться, если, вопреки всем законам, они самостийно управляют сотнями зданий, ежемесячно получают от жильцов платежи и распоряжаются ими по своему усмотрению и без предоставления какой-либо отчетности? Не идут в общую кассу и поступления от автостоянок и прочих доходов. Более того, застройщики устанавливают в зданиях свою монополию на определенные виды услуг (интернет-провайдеры, кабельное ТВ и т.п.), получая мзду не только от жильцов, но и от локальных монополистов.

«В создавшейся ситуации во многом виноваты сами жильцы, - считает Гасанов. - Только в мизерном количестве бакинских зданий им удалось провести общие собрания и либо создать общества собственников, либо доверить здание управляющим организациям. Как правило, именно такие здания сегодня являются наиболее благополучными. Однако в большинстве зданий жильцы проявляют поразительное равнодушие и инертность к судьбе собственного дома. И тут нельзя не отметить пассивность муниципалитетов, которые, видя безынициативность жильцов, должны сами назначать на конкурсной основе управляющую организацию. Подобная практика, кстати, широко используется во многих странах мира, поскольку речь идет о взаимовыгодном бизнесе, когда организации получают прибыль, а жильцы – качественное обслуживание с полной отчетностью. Словом, будь наши муниципалитеты чуть более активными и предприимчивыми, то в стране этот бизнес мог бы получить широкое развитие и заодно обеспечить здания качественным управлением».

Впрочем, по словам адвоката, есть и более глубокие проблемы, которые начинаются еще в процессе строительства многоквартирных домов.

«Уже более шести лет, согласно законодательству, застройщики должны быть только подрядчиками и, соответственно, получать плату от владельцев жилья не сразу, а строго по графику, - пояснил Акрам Гасанов. - При этом право собственности на квартиры должно регистрироваться в реестре недвижимого имущества предварительно, то есть еще на стадии строительства. Что не только исключает риск продажи одной и той же квартиры сразу нескольким лицам, но и предупреждает вероятность махинаций и манипуляций со стороны застройщика. Ведь он в конце концов всего лишь подрядчик, которого собственники жилья могут всегда заменить. Главная цель при реализации такой схемы – изначально обеспечить жильцу законные права хозяина положения. Застройщик в такой схеме – это не какой-то барин, поступающий как ему заблагорассудится, а всего лишь один из тех, кому было доверено строительство. Разумеется, и в дальнейшем жильцы сами будут определять судьбу управления своим домом».

Но, к сожалению, в реальности эта схема не работает. Гасанов предполагает, что корень проблемы заключается в чиновничьих аппетитах. Ведь при такой схеме земельный участок, на котором будет осуществлено строительство, должен сразу же передаваться жильцам в совместную собственность. А это значит, что поиметь с него чиновникам будет нечего. И уж совсем другое дело застройщик, которого можно доить как стельную корову. Но «подоенный» застройщик – он ведь тоже не дурак и захочет вернуть свои средства за счет жильцов. Вот и получается в итоге замкнутый круг со множеством взаимосвязанных проблем, в котором очень ловко и даже изощренно орудуют и чиновники, и застройщики.

Думается, история, рассказанная адвокатом Гасановым, поможет тысячам жильцов новостроек разобраться, кто именно должен управлять их домами и как именно это сделать.

Очень хочется надеяться, что утвержденный в конце прошлого года Генеральный план Баку, наконец-то, будет способствовать изначально правильной постановке вопроса при строительстве многоквартирных домов.

Источники: https://haqqin.az/