Рынок недвижимости Баку: самые востребованные районы и изменения арендных ставок - ТАБЛИЦА

В период с января по март 2026 года на рынке жилой недвижимости Баку сформировалась тенденция постепенного и стабильного роста.

Соответствующую информацию Oxu.Az предоставили в Обществе оценщиков Азербайджана (ООА).

Было подчеркнуто, что по итогам первого квартала стоимость квартир в новостройках увеличилась в среднем на 3.6%, на вторичном рынке - примерно на 2.4%, а в строящихся объектах (на стадии котлована) прирост составил около 4%:

"Данная динамика свидетельствует о том, что главными драйверами рынка остаются новые здания и проекты на начальном этапе продаж. Активность инвесторов, повышение затрат на строительство и ограниченное предложение новых объектов способствуют более быстрому удорожанию в этих сегментах.

Наивысшие темпы подорожания в столице зафиксированы в Сабаильском, Ясамальском и Насиминском районах. Наримановский, Хатаинский, Низаминский и Бинагадинский районы позиционируются как сегмент среднего уровня со стабильной и высокой ликвидностью. Сураханский, Сабунчинский, Гарадагский, Пираллахинский и частично Хазарский районы отнесены к развивающимся периферийным зонам, где темпы роста цен менее выражены.

Текущие показатели указывают на то, что в начале 2026 года рынок недвижимости Баку находится в фазе планомерного и контролируемого развития без резких скачков. При сохранении этой тенденции к концу года ожидается удорожание новостроек на 11-16%, вторичного жилья - на 6-8%, а проектов на стадии котлована - в пределах 13-18%. Это подтверждает статус бакинского рынка недвижимости как одного из наиболее устойчивых и многообещающих в регионе, привлекательного как для инвесторов, так и для покупателей жилья в личных целях", - сообщили в обществе оценщиков.

В организации также отметили общую тенденцию повышения стоимости аренды квартир по административным районам Баку в прошлом месяце: "По сравнению с февралем зафиксирован рост цен на аренду как в новых, так и в старых зданиях.

В сегменте новостроек аренда подорожала на 0.5-1.1%. Максимальное повышение отмечено в Сабаильском районе (1,1%), тогда как в Ясамальском, Низаминском и Насиминском районах оно составило около 1%.

На вторичном рынке арендные ставки выросли в диапазоне 0.4-0.9%. Наибольший рост вновь пришелся на Сабаильский район (0,9%), а наименьший - на Пираллахинский (0,4%).

В целом, динамика удорожания в новостройках заметнее, при этом центральные районы демонстрируют более быстрый рост цен".

Кроме того, в обществе оценщиков отметили, что мартовская статистика рынка недвижимости Баку выявляет существенные диспропорции между различными сегментами, что касается как роста цен, так и скорости конвертации активов в наличные средства.

По данным Палаты оценщиков Азербайджана (ПОА), предоставленным Oxu.Az, самые высокие показатели рентабельности и оборота в жилищном фонде столицы сосредоточены в сегменте массового жилья. Фиксация средней рыночной стоимости на уровне 2 050 манатов за квадратный метр и годовой прирост в 7% четко определяют вектор покупательского интереса.

"Реализация таких квартир всего за 45-60 дней и ограничение скидок при торге на уровне 3-5% доказывают, что данные активы обладают максимальной степенью ликвидности в текущей экономической ситуации.

Одновременно в зонах расширения города ценовой диапазон варьируется от 1 700 до 2 200 манатов, а темпы подорожания достигают 9-10%. Однако процесс продажи здесь занимает от 60 до 90 дней, требуя от участников рынка большего терпения. Вторичный рынок сохраняет позиции в зоне средней ликвидности с медианной ценой около 2 150 манатов и дисконтом в пределах 5-6%", - добавили там.

Отмечается, что в более капиталоемком премиум-сегменте наблюдается иная картина. При медианных ценах за квадратный метр в 3 600 - 4 200 манатов, слабый рост стоимости (2-3%) и задержка сроков реализации до 150 дней указывают на ограниченный спрос:

"Наиболее сложная ситуация с реализацией сейчас характерна для земельного рынка, где цена за сотку колеблется в районе 12 000 - 18 000 манатов, демонстрируя при этом высокий годовой индекс подорожания в 11%.

Однако этот рост сопровождается дефицитом ликвидности. Увеличение сроков продажи до полугода (180 дней) и необходимость предоставления скидок до 20% при заключении сделок свидетельствуют о том, что земельные активы в настоящее время превратились в самый пассивный инвестиционный инструмент".

В палате оценщиков добавили, что данный комплексный анализ в очередной раз подтверждает прямую зависимость скорости сделок с недвижимостью в Баку от ценовой доступности и масштабов целевой аудитории.